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Spezial Finanzen

Immobilien im Fokus

Spezial Finanzen - Immobilien im Fokus
Dr. Wulff O. Aengevelt, seit 1971 geschäfts­führender Gesellschafter des Unternehmens Aengevelt Immobilien © Bild: aengevelt.com

Sparbücher bringen kaum Zinsen, Aktien sind manchen Anlegern zu volatil. Auch darum steigt das Interesse am Hauskauf. Worauf Privatinvestoren achten sollten

Wulff O. Aengevelt01.10.2016

Immobilieneigentum als Kapitalanlage bedeutet stets auch aktives Management: werterhaltende Arbeiten sowie die Kommunikation mit Mietern, Dienstleistern und nicht zuletzt mit den Nachbarn. Der Aufwand ist je nach Immobilienart und -größe sehr unterschiedlich. Eine vermietete Wohnung in einer von einer Hausverwaltung effizient betreuten Eigentümergemeinschaft erfordert in der Regel deutlich weniger Arbeit als ein Mehrfamilienhaus. Noch deutlich aufwendiger sind gewerbliche Immobilien.

Ein weiterer Punkt ist der Standort. Wer sicher sein will, dass das Anlageobjekt zuverlässig und nachhaltig Erträge erwirtschaftet, sollte es regelmäßig besuchen und sich ein Bild von Zustand, notwendigen Arbeiten, der Stimmung der Mieter und Veränderungen im Umfeld machen. Die Objektnähe zum eigenen Wohnsitz ist vorteilhaft. Anonsten empfiehlt sich die Delegation an einen Verwalter.

Außerdem sollten die vorrangigen Anlagemotive geklärt sein, zum Beispiel: Wertsicherung mit geringen Ausfallrisiken unter Inkaufnahme niedrigerer Rendite; hohe Rendite mit höherem Mietausfallrisiko; oder die zunächst rentierlich vermietete Immobilie mit Perspektive der späteren Eigennutzung.

Hinsichtlich der Rendite ist festzustellen, dass die durchschnittliche Spitzenverzinsung für Wohn- und Geschäftshäuser in den Metropolen angesichts des anhaltenden Niedrigzinsniveaus um beziehungsweise zum Teil sogar unter vier Prozent pro Jahr gesunken ist – ganz abgesehen von der in Wachstumsregionen zu knappen Verfügbarkeit marktgerechter Objekte. Auch in nachgefragten B-Städten wie Hannover, Magdeburg, Leipzig und Dresden bewegt sich das Spitzenniveau nur noch um fünf Prozent jährlich. Bei höheren Renditeanforderungen empfiehlt sich der Blick auf C- und D-Städte wie Braunschweig, Göttingen, Erfurt etc. Hier finden sich (noch) Objekte im höheren einstelligen Prozentbereich.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Eurokrise und das Thema „Rentenlücke“ verstärken das Engagement in Wohnimmobilien insbesondere in den deutschen Metropolen und Wachstumszentren. Hierbei beobachtet unser Haus eine unverändert starke, teilweise noch steigende Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

Insbesondere bei Eigentumswohnungen ist die rentierliche Vermietung kritisch zu prüfen, denn wenn die Eigennutzung als Motiv hinter die Mieterzielung zurücktritt, entfernt sich das Investment von seinem originären Zweck und wird unter Umständen anfällig für Blasenbildung. Tatsächlich sehen zurzeit Experten Tendenzen für eine partielle Überproduktion von Eigentumswohnungen vor allem in Wachstumskernen, die aufgrund hoher Gesamterstellungskosten nur für den gehobenen Mietwohnungsmarkt infrage kommen.


26 Prozent mehr Wohnungsbauten wurden von Januar bis Juli 2016 genehmigt im Vergleich zu den ersten sieben Monaten des Vorjahres. Insgesamt wurde von Januar bis Juli 2016 der Bau von 213.000 Wohnungen gebilligt.


Deshalb sind bei Anschaffung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage mehrere Aspekte zu beachten: Empfehlenswert ist grundsätzlich der Einsatz von mindestens 25 bis 30 Prozent Eigenkapital bezogen auf den Gesamtanschaffungswert. Zudem muss die zur Bedienung des aufgenommenen Fremdkapitals notwendige Kaltmiete auch tatsächlich und nachhaltig erzielbar sein. Dazu sind die Kaufkraftentwicklung am Makrostandort und das Mietpreisniveau in vergleichbaren Objekten im unmittelbaren Wohnumfeld sorgfältig zu analysieren. Außerdem muss die ausreichend hohe Tilgung berücksichtigt werden, um bei Auslauf der Zinsfestschreibung und fortschreitendem eigenen Lebensalter nicht von deutlich gestiegenen Zinsen und nicht mehr prolangationswilligen Banken überrascht zu werden.

Wenn alle genannten Mindesstandards erfüllt werden, sind qualifizierte Wohnimmobilien an nachfragegerechen Makro- und Mikrostandorten in der Regel eine sichere Investition.

achtung sanierung
Der Erwerb von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen ist ein anziehender Trend. Angesichts zu geringer Fertigstellungen im Mietgeschosswohnungsbau - Neubauschwerpunkt sind in vielen Städten Eigentumswohnungen - fällt der Blick auf Bestandsimmobilien. Ihr Spitzenrenditeniveau liegt in Metropolen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt oder München kaum über dem Wohnungsneubau, teilweise sogar darunter.

Dabei wird oft übersehen, dass die Mehrzahl der Bestandsimmobilien 30 Jahre und älter ist – mit sich abzeichnendem Sanierungsbedarf. Entsprechend besteht für viele dieser Objekte zeitnaher kostenintensiver Nachrüstungs- und Modernisierungsbedarf, der nur teilweise auf die Mieten umgelegt werden kann.

Mit zu hohen Kaufpreismultiplikatoren jenseits der 20-fachen Jahreskaltmiete sowie begrenzten Spielräumen für eine Mieterhöhung lassen sich die zwingend erforderlichen Rücklagen zur Substanzerhaltung nicht erwirtschaften. Folge: Entweder unterbleibt dann die angemessene Sanierung oder sie fällt als zusätzliche Investition an, so dass der ohnehin geringe Renditevorsprung gegenüber einem Neubau abschmilzt. Hinzu kommt der kaum scharf kalkulierbare zeitaufwendige und zudem mietrechtlich komplexe

Aufwand der Sanierungsmaßnahmen.
Deshalb sollten diese Aspekte beim Erwerb von Invetsments in Bestandswohnimmobilien im Vorfeld mit ausgewiesenen Immobilienexperten geprüft werden: Professionalismus statt Überraschung. Widrigenfalls zehrt technische Überalterung moderate Renditen.

Wulff O. Aengevelt
Dr. Wulff O. Aengevelt ist seit 1971 geschäfts­führender Gesellschafter des Unternehmens Aengevelt Immobilien. Für die Treuhandliegenschaftsgesellschaft (TLG) und den Berliner Senat erarbeitete er 1991 das „Berliner Modell“ zur Privatisierung nicht
betriebsnotwendiger Liegenschaften. www.aengevelt.com